Quando o patrimônio envolve bens imóveis, a due diligence
imobiliária passa a ser indispensável para assegurar segurança jurídica e
evitar prejuízos futuros
Nas operações empresariais mais estratégicas — como fusões, aquisições,
reorganizações societárias ou aportes de capital — o foco vai além dos números
financeiros. Quando o patrimônio envolve bens imóveis, a due
diligence imobiliária passa a ser indispensável para assegurar
segurança jurídica e evitar prejuízos futuros.
O que é a
due diligence imobiliária?
A due
diligence imobiliária é o processo de auditoria e verificação técnica de um
imóvel, envolvendo aspectos jurídicos, fiscais, ambientais, registrários e
urbanísticos. Seu objetivo é confirmar a regularidade do bem e identificar
riscos ocultos, como:
restrições
à propriedade;
disputas
judiciais em andamento;
dívidas
tributárias;
irregularidades
na matrícula do imóvel;
impossibilidade
de uso ou exploração econômica.
Trata-se
de um diagnóstico completo do imóvel e de seu histórico legal, que protege o
adquirente e sustenta decisões estratégicas de investimento.
Por que
ela é essencial em operações empresariais e societárias?
Em muitos
casos, o valor patrimonial de uma empresa está concentrado em seus ativos
imobiliários. Um imóvel com pendências pode:
impactar o
valor da negociação;
gerar
responsabilidade futura para o adquirente;
comprometer
cláusulas contratuais (como escrow ou retenções);
inviabilizar
o próprio modelo de negócios — especialmente em empresas que usam os imóveis
como operação-fim.
A ausência
de uma due diligence adequada pode resultar em anulação da transação ou em
disputas longas e onerosas, além de caracterizar fraude contra credores ou fraude
à execução.
O que deve
ser analisado na due diligence imobiliária?
Entre os
principais pontos de verificação, destacam-se:
Matrícula
do imóvel: registros, averbações, histórico de proprietários e eventuais ônus
(penhoras, hipotecas, alienações);
Certidões
fiscais e judiciais: municipais, estaduais e federais;
ações cíveis, tributárias, trabalhistas e ambientais;
Licenciamento
urbanístico e ambiental: zoneamento, uso e ocupação do solo,
alvarás e licenças;
Documentação
dos sócios e da empresa: regularidade cadastral, certidões
negativas, atos societários e vínculos patrimoniais.
A análise
deve considerar quem detém a titularidade do bem (pessoa física, jurídica ou
sócio), como ele foi incorporado ao patrimônio e se há impedimentos contratuais
ou societários à negociação.
Benefícios
práticos da due diligence
A
realização de uma due diligence imobiliária gera diversos benefícios, como:
Redução de
riscos e passivos ocultos;
Tomada de
decisão baseada em dados e segurança jurídica;
Valorização
de ativos após regularização;
Prevenção
de litígios com credores, sócios ou entes públicos;
Demonstração
de boa-fé do adquirente, protegendo-o contra alegações de fraude.
Em
transações mais complexas, a diligência bem feita pode ser decisiva para a
estruturação contratual, definição de garantias e estratégias de mitigação de
riscos.
Segurança
jurídica exige estratégia e atenção aos detalhes
Muito além
de uma checagem documental, a due diligence imobiliária é uma ferramenta
essencial para proteger investimentos e estruturar negócios com base sólida.
Ela permite ao adquirente conhecer com profundidade o imóvel, seus riscos e
implicações legais, evitando surpresas que possam comprometer o retorno
financeiro e a segurança jurídica da operação.
O suporte técnico e jurídico nesse processo é o que diferencia uma
simples negociação de uma transação estratégica bem-sucedida. Em tempos de
operações empresariais cada vez mais sofisticadas, conhecer o que
se compra é o primeiro passo para garantir que se está, de fato, adquirindo
segurança e valor.
Fábio da
Silveira Schlichting Filho – Advogado no escritório Alceu Machado, Sperb &
Bonat Cordeiro Advocacia, com atuação nas áreas de Direito
Societário e Contratos Empresariais.
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